国际财经杂志《Kiplinger》2021年10月评选“ESG最佳表现20强企业”（环境、社会、公司治理，简称ESG），有一家商业地产企业赫然在列——世邦魏理仕（CBRE）。2021年11月第四届进博会期间，CBRE更是举办了ESG主题沙龙，分享了全球经济不确定性提升的大背景下，CBRE在推动长期可持续发展领域的经验。

  作为有着百年历史的全球知名房地产咨询企业，CBRE在中国的业务起步于1988年，目前已覆盖除了开发以外几乎所有商业地产领域的服务，因此也能最深切体会到整个产业市场的活力脉搏。

  近日，笔者有幸与CBRE中国区总裁李凌（Alan Li）先生，进行了一次深入而轻松的交流。

  话题离不开房地产市场近期连续的负面信息。笔者的第一个话题同样基于大众认知，试图探讨当前商业地产行业面对的严峻挑战。不过从李凌的视角出发，挑战永远是同机遇一同来访的，他非常确定机遇一直都在。

  李凌认为，尽管从市场宏观来看，2020年以来的新冠疫情，以及之前的中美贸易战等重要影响因素，带来了整个市场的诸多不确定性，导致了包括线下集中办公需求减少、实体商业、酒店业、旅游业受冲击等。但是，我们生活在商业经济的大环境中，商业地产行业所覆盖的服务领域远不止写字楼、商铺或者厂房的租售服务，而在价值链的每一个环节。

  李凌透露，近年来，CBRE在华业务长期处在稳步增长态势，而这不单单是中国单一市场的孤例。CBRE在全球，包括美国、日本、欧洲等主要地区市场，均保持业绩增长，尤以中国市场的增长幅度较突出。首要的原因无外乎：术业有专攻。

  近年来，各种各样的因素导致的市场动荡情况，使得任何企业都不敢盲目跟风，更加审慎对待每一个重大决定。企业的投资和商务决策，都更依赖权威专业服务的支持。比如说，一个工业项目是否上马，怎么样确定选址，投资额多少，投资时间结点如何明智的选择等，都需要一种专业的力量来帮助解决和落实。可能在整个市场稳健向好的态势下，跨国企业总部或者内部的战略团队，通过开展一系列前期考察、分析和测算，就可以敲定的投资项目，在当前形势下则会面临更多挑战。所以，类似CBRE这样具有全球资源的专业服务供应商，必然受到更多企业的青睐。

  疫情暴发以来，中国的防疫成果举世共睹，使得众多外资企业在安全需求的前提下，扩大或至少维持在中国的产能，而这实际上就会带动包括商务办公、活动、商场消费、工业生产等等需求的涌现。

  李凌先生在商业地产领域拥有20年的丰富经验，分享了他对商业地产行业、中国商业地产业的见解。

  商业地产既然定位是商业，那就是说任何形式区别于居住的物业设施，都可以归入商业地产，不仅仅包括大众认知的办公楼、工业园区、商场，还涵盖酒店、物流仓储、物流设备、研发、数据中心、幼托、科研等，各种形态和用途的非居住物业，都是商业地产。专门用于租赁的住宅，因为商业属性，也应归属于商业地产。

  因此，商业地产行业，除了最基本的租、售以外，更有投资顾问、定位设计、营运谋划、资产管理、甚至金融服务。尽管商业地产业不如人工智能、生物医药、大数据等行业那么具有新兴时代感，可它是个“大而全”的行业，任何一次挑战都或将成为机遇。

  话题切回中国市场，李凌分析认为，中国商业地产市场的资产流动性还不够高，目前中国商业地产市场的存量总量已经不少于美国。存量市场的过渡开始于2016年，可以说，北京、上海这样的一线城市目前已形成了存量市场，更多的二、三线城市正在过渡的进程中。当一个商业地产市场进入存量市场，整个市场的商业成熟度会慢慢的高，也就是说，后续市场的流动性将慢慢地提高，包括城市更新，高配置、特定需求物业的改造，都需要包括设计、租赁、估价、物业管理、资产管理、区域市场定位等多层次、多维度的专业服务，市场需求就是机遇。

  谈到这里，李凌先生列举了一个生活场景来说明。李凌先生喜爱跑步运动，以前在国外出差，在巴黎塞纳河边、在伦敦海德公园、在芝加哥河边跑步，感觉身心融入自然的安静舒适。现在国内，可以再一次进行选择跑步的户外自然场景也丰富起来了，在上海的苏州河边、黄浦江边，在西安、成都、深圳和杭州等地，许多城市都开展了城市核心区域的更新改造，除了景观舒适度外，更新的规划必然会是各种商业形态穿插，那就是涌现的机遇。

  李凌感觉自己非常幸运，能够见证商业地产行业在中国市场的起步、发展、成熟直到现在行业前景和机遇不断呈现。他感慨地说，这是一个传统行业，也是一个新兴行业。

  李凌解释，传统的商业、办公物业在全国来说已经过剩，为何会产生这样的情况？因为国内很多城市没有对自身市场进行科学客观的评估。北京、上海、深圳的楼宇经济很成功，但一定不适合所有的城市，当这些遍布在全国各类新区的CBD定位战略失败之后，再转投其他物业类型，就会造成各类资源的极大浪费。因此，起点的可持续定位最重要。如果早期的规划布局能从可持续发展方面出发，就能窥见更多差异化优质发展的商业机会。

  我们现在已经充分意识到，可持续发展以及ESG(环境、社会、公司治理)融合的投入，一定是企业长期利润的来源。

  李凌进一步补充说：CBRE一直保有绿色低碳建筑的基因，从建筑材料、施工工艺、能耗组件检验测试认证、排放控制、设施更新、设备管理等环节，到投入建筑施工、使用的过程领域的低碳管理，均提供专业咨询、认证和管理服务，既可协助小到单体结构的可持续，又可支持大到城市更新的永续。CBRE在中国市场的承诺，是2040年实现净零碳排放，包括自身运营，和为租户和投资者管理的物业，以及间接供应链的排放。

  这几年，不少地区相关决策者意识到了，符合当地实际的规划布局，才可能是永续的，纷纷进行城市更新改造和绿色建筑更替。

  李凌特意推荐了CBRE北京办公室。这是正在打造标杆效应的“绿色”办公室，也是CBRE全球经验在中国推广和创新的示范，通过“绿色”办公，期望带动更多的行业企业一起践行可持续发展。

  产业风口来临必然带动商业地产先行，从商业地产从业者的角度，来洞察产业市场动态，自然是最敏锐的。李凌先生向笔者分享了他的独家观察。

  即便没有疫情，生物医药行业也长期处在上升期，整个大健康产业长期稳健向好。医药园区、地产，涉及的空间类型需求包括办公、研发、试验、生产等，对层高、承重、排风、排污处理往往都有特定场景要求，开发、存量更新、区域更新的机遇都存在。在上海一地，不仅有张江、临港、金山，还有宝山、奉贤等地，都已经或者正在形成生物医药产业集聚态势。

  在为更多场景提供数据支持和人工智能替代的同时，产业基础设施也需要同步或更智能。因此，新基建的“新”大多数表现在建筑的智能升级版，类型较为广泛，包括高端物流仓、智能化数据中心等。

  国内目前仓储物业类型的总量与美国差距不大，但高端智能化标准物流仓只有美国的十分之一不到。什么是“高标仓”？就应该实现算法优化、程序化管理，设备和机器人搬运的仓储空间，其空间和物流效率都是最优化的，当然也是资源最优化的。

  建筑归根到底是人们对不同环境的需求，上海近期新开业的一些融合亲子、展览、表演、体验的新型商业载体，受到市民的广泛追捧，甚至成为网红打卡地，这是建筑满足人性化需求的范例。

  与李凌先生的交流过程，提到最多的词就是“机遇”了，笔者能深深体会到他对中国市场、对商业地产市场的绝对信心。

  李凌说，CBRE凭借百年的专业优势，不断参与和见证着各种国际化合作的共融、共赢。他坚信，让商业地产更好地服务于中国经济的宏大转型，将是行业于变局中开新局的制胜之匙。